Voor de gemene delen in Vlaanderen zijn verplicht: de elektrische keuring (AREI), de liftkeuring als er een lift is, rookmelders waar een technische installatie staat, het EPC gemene delen, het asbestattest (gebouw vóór 2001) en de brandverzekering. Een collectieve verwarmingsketel heeft eigen keurings- en onderhoudsregels. Brandblussers met keuringsdatum en een brandweerverslag zijn géén algemene basisplicht, maar volgen soms uit andere regels. De VME volgt dit op, de individuele eigenaars regelen hun privatieve delen zelf.
De verplichte keuringen gemene delen zijn geen lange lijst van alles wat moet: sommige zijn wettelijk, sommige aangeraden, en een paar dingen die vaak als “verplicht” circuleren zijn dat niet. Hieronder per item de regel, de verantwoordelijke, de frequentie en wat er verandert, voor Vlaanderen, met de afwijkende termijnen voor Brussel en Wallonië waar ze relevant zijn.
Wat zijn gemene delen en wie volgt de keuringen op?
Gemene delen zijn alle delen van een appartementsgebouw die de mede-eigenaars samen bezitten en gebruiken: de inkomhal, traphal, gangen, het dak, de gevel, de lift, de technische ruimtes en de gemeenschappelijke installaties. De Vereniging van Mede-Eigenaars (VME) is wettelijk eigenaar en beheerder van die delen. Het opvolgen van de keuringen valt onder de syndicus, of je dat nu zelf doet als eigenaar-syndicus of uitbesteedt.
Het onderscheid met de privatieve delen is belangrijk. De keuring van de elektrische installatie in jouw appartement is jouw zaak. De keuring van de installatie in de gemene delen is een zaak van de VME. Datzelfde geldt voor rookmelders, verzekering en verwarmingsinstallaties: wat gedeeld is, volgt de VME op; wat privé is, de individuele eigenaar.
In OpenVME breng je de keuringen, attesten en hun vervaldata van de gemene delen samen op één plek per gebouw, zodat je niet hoeft te zoeken wanneer een notaris of mede-eigenaar erom vraagt.
Scan en ontdek wat er speelt
in jouw gebouw
Gratis · klaar in een paar minuten
Klik na gratis registratie op Technisch beheer> Gebouw
Elektrische keuring van de gemene delen (AREI)
De elektrische keuring is de periodieke controle van de vaste elektrische installatie in de gemene delen volgens het Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties (AREI), uitgevoerd door een erkend keuringsorganisme zoals Vinçotte, BTV of AIB. De keuring controleert of de installatie veilig is en geen brand- of elektrocutierisico vormt.
Voor de gemene delen van een appartementsgebouw geldt een keuringsperiode om de 5 jaar voor de bestaande vaste installatie. Daarnaast is een nieuwe keuring vereist bij elke belangrijke wijziging, uitbreiding of verzwaring van de aansluiting, en bij ingebruikstelling van een nieuwe installatie. De keuring van de gemene delen valt onder de VME; de installatie in elk privatief appartement valt onder de eigenaar van dat appartement.
Dit is een van de meest opgevolgde keuringen, en tegelijk een van de meest verwarrende, omdat de termijn voor de gemene delen verschilt van de regel bij verkoop van een individuele woning.
In OpenVME registreer je de keuringsdatum en het keuringsverslag van de gemene delen, met de vervaldatum zichtbaar voor de hele VME.
Liftkeuring: alleen als er een lift is
De liftkeuring is de verplichte periodieke veiligheidscontrole van een lift door een Externe Dienst voor Technische Controles (EDTC), geregeld door het Koninklijk Besluit van 9 maart 2003. De VME als beheerder is verantwoordelijk dat de lift onder normale gebruiksomstandigheden veilig is.
De frequentie hangt af van de onderhoudsfirma. Werkt de lift met een onderhoudsbedrijf dat ISO 9001-gecertificeerd is, dan volstaat een preventieve inspectie tweemaal per jaar. Is het bedrijf niet ISO 9001-gecertificeerd, dan moet de inspectie elke drie maanden gebeuren. Naast die inspecties is er een risicoanalyse: een eerste keer uiterlijk 15 jaar na ingebruikname, daarna telkens om de 15 jaar. Voor elke lift houd je een veiligheidsdossier bij met alle onderhouds- en keuringsverslagen.
Een aandachtspunt dat veel VME’s onderschatten: bij ernstige tekortkomingen kan de syndicus dringende werken aan de lift bestellen zonder beslissing van de algemene vergadering.
In OpenVME koppel je het veiligheidsdossier en de keuringsverslagen van de lift aan het gebouw, zodat de volledige historiek op één plek staat.
Rookmelders in de gemene delen: niet overal, wel waar techniek staat
Rookmelders in de gemene delen zijn verplicht in elke ruimte voor gedeeld gebruik waarin zich een technische installatie bevindt. Dat is een nauwere regel dan “overal verplicht”. Een technische installatie is een installatie met elektrische voeding of die warmte produceert en die vast verbonden is met het gebouw: denk aan een zekeringkast, een boiler, een verwarmingsketel, airco of de omvormer van zonnepanelen. Stopcontacten, lichtknoppen en watermeters tellen niet mee.
Sinds 18 februari 2023 is de oude beperking tot kelders en zolders geschrapt. Hangt de zekeringkast in de inkomhal, dan is daar nu ook een rookmelder verplicht. De verplichting geldt niet als het gebouw beschikt over een automatische branddetectie-installatie met centrale die door een erkend organisme is gekeurd. De rookmelders moeten om de 10 jaar vervangen worden; een externe keuring is voor rookmelders niet vereist.
De sanctie is concreet: het ontbreken van rookmelders is een gebrek categorie II, en de controle gebeurt zowel op woning- als op gebouwniveau. Daardoor kunnen de appartementen in het gebouw ongeschikt verklaard worden als de gemene delen niet in orde zijn.
In OpenVME houd je per gebouw bij welke technische ruimtes een rookmelder vereisen en wanneer de toestellen aan vervanging toe zijn.
EPC gemene delen: een certificaat, geen keuring
Hier zit een hardnekkig misverstand. Veel mensen zoeken op “EPC keuring”, maar een EPC is een certificaat dat wordt opgemaakt, niet een installatie die wordt gekeurd. Het EPC gemene delen (EPC GD) beoordeelt de energieprestatie van de gedeelde bouwdelen en collectieve installaties, opgemaakt door een energiedeskundige type A en vastgelegd volgens de regels van het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA).
Het EPC gemene delen is in Vlaanderen verplicht voor elk appartementsgebouw met minstens twee wooneenheden. De algemene deadline lag op 1 januari 2024. Voor recentere gebouwen geldt een soepeler startpunt: het EPC GD is vereist uiterlijk 10 jaar en 1 maand na de omgevingsvergunning. De VME laat het opmaken via de syndicus; de kostprijs ligt doorgaans tussen 300 en 900 euro per gebouw, afhankelijk van grootte en complexiteit.
Het EPC gemene delen vormt de basis voor de individuele EPC’s van de appartementen, die elke eigenaar zelf nodig heeft bij verkoop of verhuur. Wil je weten hoe het EPC GD precies wordt opgemaakt en wat erin staat? Lees onze uitgebreide pagina over EPC gemeenschappelijke delen.
Asbestattest gemene delen: de deadline die dichterbij komt
Het asbestattest gemene delen is een officieel OVAM-document dat aangeeft of er asbesthoudende materialen aanwezig zijn in de gedeelde ruimtes, opgemaakt door een gecertificeerde asbestdeskundige inventarisatie (ADI). Het dekt de traphal, gangen, het dak, de gevel, de lift en de gemeenschappelijke kelders of parkings.
De data om te onthouden: sinds 1 mei 2025 is het asbestattest voor de gemene delen wettelijk verplicht voor elk appartementsgebouw gebouwd vóór 2001, ongeacht of er een verkoop gepland is. De VME moet uiterlijk op 31 december 2026 over een geldig attest beschikken. Vanaf 1 januari 2027 is het attest verplicht bij elke overdracht en verhuur. Het attest is in de regel tot 10 jaar geldig, korter als de toestand wijzigt.
Het praktische risico zit in de timing. Zonder geldig attest kan een verkoop geblokkeerd worden, en hoe dichter bij de deadline, hoe langer de wachttijden bij de deskundigen. Dit attest geldt enkel in Vlaanderen, via OVAM. De volledige procedure, kostprijs en aanpak staan op onze pagina over asbest in de gemene delen.
Verwarmingsinstallatie: individueel of collectief?
Bij verwarming hangt alles af van één vraag: is de ketel individueel per appartement, of is er een centrale stookinstallatie in de gemene delen? Een individuele ketel valt onder de eigenaar van dat appartement. Een collectieve installatie in de gemene delen valt onder de VME.
De regels voor Vlaanderen, voor zover de installatie onder de VME valt:
- Een nieuwe cv-installatie op gas, stookolie of vaste brandstof moet eenmalig gekeurd worden voor ingebruikname.
- Een gasketel met een vermogen boven 20 kW moet om de 2 jaar gekeurd worden. In Brussel en Wallonië is dat om de 3 jaar.
- Een mazoutketel vanaf 20 kW moet jaarlijks onderhouden worden door een erkend technicus vloeibare brandstof.
- Een verwarmingsaudit is verplicht: voor een enkele ketel onder 100 kW om de 5 jaar, voor meerdere ketels of een ketel boven 100 kW om de 2 jaar (stookolie) of 4 jaar (gas). Een centrale stook van een groter gebouw valt vaak in deze categorie.
- Een mazouttank in de gemene delen moet gekeurd worden bij ingebruikname, daarna periodiek afhankelijk van volume en plaatsing.
Belangrijke context die verandert: in Vlaanderen wordt verwarmen op mazout afgebouwd. Een nieuwe mazoutketel plaatsen mag in de meeste situaties niet meer. Voor een VME met een oude centrale stookinstallatie is dit het moment om vooruit te kijken.
In OpenVME registreer je het onderhoud, de keuringsdata en de attesten van de collectieve verwarmingsinstallatie naast de andere verplichtingen van het gebouw.
Wat vaak als “verplicht” circuleert, maar het niet altijd is
Niet alles wat op checklists staat, is een algemene wettelijke basisregel. Drie veelvoorkomende misverstanden:
- Brandblussers met keuringsdatum. Er is geen algemene Vlaamse of federale regel dat élk appartementsgebouw verplicht brandblussers in de gemene delen moet hebben met een periodieke keuring als standaard. Het kan wél volgen uit specifieke brandvoorschriften, uit de voorwaarden van de brandverzekering, uit brandweeradvies of uit het gebouwtype. Zijn er brandblussers of brandhaspels aanwezig, dan moeten die wel jaarlijks gecontroleerd worden, met om de 5 jaar een druktest voor haspels.
- Brandweerverslag voor elk gebouw. Er is geen algemene plicht dat elk appartementsgebouw standaard een brandweerverslag of brandpreventieverslag moet hebben. Dat hangt af van de gemeente, de brandweerzone, de vergunningssituatie en het gebouwtype. Verifieer dit bij je lokale brandweerzone voor je het als verplichting noteert.
Zet je gebouw in één keer op orde met OpenVME
Begin met de gebouwscan van OpenVME. In een paar stappen breng je in kaart wat jouw gebouw nodig heeft: welke keuringen lopen, welke attesten ontbreken, welke vervaldata naderen. Daarna staat alles samen op één plek per gebouw, zichtbaar voor de hele VME, met de keuringsverslagen, contracten en attesten gekoppeld aan het juiste item. Geen losse mappen, geen zoektocht, geen “wie had dat ook weer”.
OpenVME is gratis te gebruiken. Verken de gebouwscan en zie meteen hoe jouw gebouw ervoor staat.
VME keuringen overzicht: verplicht, aangeraden, of situatieafhankelijk
| Item | Status | Frequentie |
|---|---|---|
| Elektrische keuring gemene delen (AREI) | Verplicht | Om de 5 jaar + bij wijziging / uitbreiding / ingebruikname nieuwe installatie |
| Liftkeuring (indien lift) | Verplicht | 2x/jaar (ISO) of elke 3 maanden; risicoanalyse om de 15 jaar |
| Rookmelders gemene delen | Verplicht waar technische installatie staat | Vervangen om de 10 jaar |
| EPC gemene delen | Verplicht (≥ 2 wooneenheden) | Geldig 10 jaar |
| Asbestattest gemene delen | Verplicht (gebouw < 2001) | Bezit tegen 31/12/2026; geldig tot 10 jaar |
| Brandverzekering gemene delen | Verplicht | Doorlopend |
| Collectieve gasketel > 20 kW | Verplicht (indien collectief) | Keuring om de 2 jaar |
| Collectieve mazoutketel ≥ 20 kW | Verplicht (indien collectief) | Jaarlijks onderhoud |
| Verwarmingsaudit collectieve stook | Verplicht (indien collectief) | 2 tot 5 jaar naargelang vermogen |
| Brandblussers / haspels | Situatieafhankelijk; jaarlijkse controle indien aanwezig | Jaarlijks (+ 5-jaarlijkse druktest haspel) |
| Brandweerverslag | Situatieafhankelijk | Lokaal te bepalen |
Ontdek alles van technisch beheer
OpenVME maakt zichtbaar wat er in je gebouw gebeurt, houdt alles op één plek en brengt de juiste vakmensen binnen handbereik.
Weet hoe je gebouw ervoor staat
Al je installaties, keuringen en attesten in kaart via een korte scan.
Vind de juiste vakmensen
Zoek een leverancier via een netwerk waar andere gebouwen al mee werken.
Breng alles samen
Bundel en volg belangrijke dossier op in je gebouw
Veelgestelde vragen over keuringen
De VME is verantwoordelijk voor de keuringen van de gemene delen, met de syndicus als uitvoerende kracht. Of je nu zelf syndicus bent of het uitbesteedt, de opvolging, het inplannen van erkende keurders en het bewaren van de verslagen horen bij die rol. De keuringen van de privatieve appartementen blijven de zaak van de individuele eigenaars.
Voor de gemene delen van een appartementsgebouw geldt een keuringsperiode van 5 jaar voor de vaste installatie. Daarnaast is een nieuwe keuring nodig bij elke belangrijke wijziging, uitbreiding of verzwaring van de aansluiting, en bij ingebruikstelling van een nieuwe installatie.
Ja. Sinds 1 mei 2025 is het asbestattest gemene delen verplicht voor elk gebouw van vóór 2001, ook zonder geplande verkoop. De VME moet uiterlijk op 31 december 2026 over een geldig attest beschikken. Vanaf 1 januari 2027 is het vereist bij elke overdracht en verhuur. Dit geldt in Vlaanderen, via OVAM.
Nee, niet overal. Rookmelders zijn verplicht in elke gedeelde ruimte waarin een technische installatie staat, zoals een zekeringkast, boiler of verwarmingsketel. Sinds 18 februari 2023 geldt dat ook buiten kelder en zolder, bijvoorbeeld in de inkomhal. De verplichting vervalt als het gebouw een automatische branddetectie met centrale heeft.
Er is geen algemene Vlaamse of federale basisregel die brandblussers met periodieke keuring oplegt in elk appartementsgebouw. De verplichting kan wél volgen uit specifieke brandvoorschriften, de brandverzekering, brandweeradvies of het gebouwtype. Zijn er brandblussers of haspels aanwezig, dan moeten die jaarlijks gecontroleerd worden.
Deze pagina is bijgewerkt in juni 2026 en geeft de regels weer voor Vlaanderen. Wetgeving wijzigt; bij twijfel over een specifieke situatie raadpleeg je een erkend keuringsorganisme of de bevoegde dienst..
