Syndicus Kosten ontleed: Wat betaal je en welke diensten krijg je ervoor?

De kosten van het beheer van het (appartements)gebouw is vaak een bron van discussie en verwarring onder mede-eigenaars. Waarom betaal je wat je betaalt? Wat zijn de taken van een syndicus die deze tarieven rechtvaardigen? En vooral, hoe kun je erop besparen?

In dit artikel verkennen we in detail wat syndicus kosten zijn, hoe je ze berekent, en hoe je erop kunt besparen.

Wat verstaan we onder beheerskosten van je gebouw?

Beheerskosten zijn alle uitgaven die nodig zijn om de gemeenschappelijke delen van een mede-eigendom, zoals een appartementsgebouw, goed te onderhouden en te beheren. Deze kosten worden gedragen door de Vereniging van Mede-eigenaars (VME) en kunnen sterk variëren afhankelijk van de grootte van het gebouw, de voorzieningen en de afspraken binnen de VME.

We maken een belangrijk onderscheid tussen twee soorten kosten:

1. Beheerskosten van het gebouw
   Dit zijn de kosten die de VME maakt voor het onderhoud, de werking en eventuele herstellingen van de gemeenschappelijke delen. Denk hierbij aan:
   • Onderhoud van de lift en andere installaties
   • Schoonmaak en herstellingen van gemeenschappelijke ruimtes
   • Brandveiligheidscontroles
   • Water- en elektriciteitskosten voor gemeenschappelijke delen
   • Administratieve kosten zoals verzekeringen en juridische bijstand
2. Het Ereloon van de Syndicus
   Dit is de vergoeding die een professionele syndicus ontvangt voor het beheer van de VME. Het ereloon dekt onder andere administratief werk, financieel beheer en het organiseren van de algemene vergadering. Afhankelijk van het contract kan dit een vast bedrag of een tarief per eenheid zijn.

Aangezien we het hier hebben over de specifieke kosten van een professionele syndicus en hoe je hierop kunt besparen, focussen we ons vanaf hier enkel op het Syndicus Ereloon.

---

---

Syndicus Kosten vergelijking

Hoeveel betaal je gemiddeld per type Syndicus?

Kostenpost	Eigenaar syndicus met advies van professioneel syndicus	Professioneel syndicus met forfaitaire vergoeding	Professioneel syndicus met basis- en uurloon
Opstartkost	€0	Indien contract meerdere jaren wordt er geen opstartkost gerekend.	€300 per eigenaar
Ereloon	Geen ereloon, wel tijdsinvestering Eventueel onkostenvergoeding	€200 – €300 per maand (klein gebouw, <10 units)€18 – €25 per mede-eigenaar (groter gebouw, >10 units)	Minimaal €20 per maand (basistarief)Uurtarief vanaf €80
Dagelijks beheer in het gebouw	Geen extra kosten, directe betrokkenheid	Inbegrepen in basistarief	Inbegrepen in basisuurloon
Algemene vergadering	Alleen organisatiekosten (locatie, materiaal)	Inbegrepen in basistarief, extra kosten voor buitengewone vergaderingen. Plus organisatiekosten	Niet inbegrepen in basisloon
Uurloon professioneel syndicus	Professioneel syndicus is de vaste adviseur van eigenaar syndicus. Kan worden ingeschakeld per 20 min. Variabel, op afroep	Variabel, vaak aangerekend voor extra diensten	Variabel, vaak aangerekend voor extra diensten
Forfaitaire vergoeding	Niet van toepassing	Basistarief dekt courante prestaties	/
Andere taken en kosten	Softwarekosten (€29 per maand)	Kantoorkosten, softwarelicenties, geschillen, juridische procedures, meerjarenplan, begeleiding, keuringen, RIO, GDPR, verkoop & verhuur van gemeenschappelijke delen.
Financieel beheer	Expertencentrum	Extra: kredietaanvraag,	/
Wetgeving	/	Wordt als extra dienst gerekend: aanpassingen volgens nieuwe wetgeving, inlichting notaris, …	/
Briefwisseling	/	€30 per aangetekende zending	/
Ad hoc taken	Kan samen met mede-eigenaars worden verdeeld	/	/
TOTAAL	Vast: Vanaf €0 (VME Start) tot … €30 voor 20 min	Vast: Software: afhankelijk van leverancier – hoe groter de VME, hoe duurder. Voor kleinere gebouwen (minder dan 10 appartementen) liggen de kosten vaak tussen € 200 en € 300 per maand. Variabel: €80 per uur	Vast: Minimaal €20 per maand per kavel (basistarief) Variabel: Uurtarief vanaf €80

---

Tariefsystemen van Professionele Syndici

Er zijn twee tariefsystemen die syndici in België hanteren om het ereloon te berekenen:

Tariefsysteem	Beschrijving	Indicatieve kosten
1. Forfaitaire vergoeding	• Vast bedrag voor volledig beheer • Exclusief extra kosten voor specifieke verzoeken • Dekt meeste beheerstaken	€200 – €300 per maand (klein gebouw, <10 units)€18 – €25 per mede-eigenaar (groter gebouw, >10 units)
2. Basis- en uurloon	• Vast basistarief voor administratieve taken • Aanvullend uurtarief voor extra diensten • Flexibeler systeem	Minimaal €20 per maand (basistarief)Uurtarief vanaf €80

---

Hoe en door wie wordt de syndicus betaald?

Alle types van syndici worden betaald met het werkkapitaal van de VME, gefinancierd door de bijdragen van de mede-eigenaars. Deze maandelijkse of driemaandelijkse bijdragen leg je vast tijdens de algemene vergadering en zijn meestal gebaseerd op de oppervlakte van het appartement en de aandeelwaarde. Gewoonlijk verdeel je de syndicus kosten volgens de verdeelsleutel in de boekhouding van je VME.

---

Verplichte transparantie

Sinds 1 januari 2019 is het wettelijk verplicht dat Professionele Syndici in het contract met de VME een lijst met tarieven en prestaties opnemen. Mede-eigenaars moeten dus duidelijk geïnformeerd worden over welke kosten in rekening worden gebracht en waarom. Meer over dit wetsartikel lees je hier.

---

Tips om onverwachte syndicus kosten te vermijden

• Vraag gedetailleerde offertes: Voordat je een syndicus aanstelt, vraag om een offerte met een opsomming van de kosten.
• Evalueer de diensten: Controleer welke diensten inbegrepen zijn en welke de syndicus extra in rekening brengt.
• Vergelijk tarieven: Vergelijk tarieven van de mogelijke syndicus beheersvormen om een meer weloverwogen keuze te maken.
• Maak duidelijke afspraken – Leg in de overeenkomst met de syndicus vast welke kosten binnen de forfaitaire vergoeding vallen en hoe extra kosten worden aangerekend. Laat deze goedkeuren door de mede-eigenaars en lees alles zorgvuldig na.
• Neem zelf enkele taken over – Bespaar op kosten door zelf bepaalde taken, zoals communicatie met mede-eigenaars, op te nemen. Gebruik gespecialiseerde software zoals OpenVME om dit efficiënt te doen.

---

Veelgestelde vragen