Dans toute copropriété, le rôle du syndic est crucial. Mais une question revient souvent : un syndic est-il (toujours) obligatoire ? La réponse est claire : oui, dès qu'il y a deux propriétaires ou plus dans un immeuble, la désignation d'un syndic est obligatoire en droit belge.
Cette obligation a pour but d'assurer la gestion des parties communes et de prévenir les litiges entre copropriétaires. Mais quand faut-il un syndic et y a-t-il des exceptions ? Dans cet article, nous faisons le point sur ces questions et vous apportons l'expertise nécessaire pour prendre les bonnes décisions pour votre ACP.
À partir de quand un syndic est-il obligatoire ?
La désignation d'un syndic est obligatoire dès lors qu'il y a deux propriétaires. Il peut s'agir d'un petit immeuble de deux appartements ou d'un complexe plus grand comprenant des dizaines de logements. Dans les deux cas, un syndic doit être désigné pour organiser la gestion.
Nomination par l'assemblée générale (AG)
Le syndic est nommé par l'assemblée générale des copropriétaires (AG). Il s'agit d'un moment important car l'AG est l'organe où tous les copropriétaires se réunissent pour prendre des décisions. L'AG décide de la nomination du syndic par un vote à la majorité.
Assurance et coûts
Une obligation importante pour le syndic est de souscrire une assurance responsabilité civile (assurance RC). Cette assurance couvre les éventuelles erreurs ou omissions du syndic. Si le syndic exerce son mandat à titre gratuit, le coût de l'assurance est supporté par l'ACP.
Durée du mandat
Le mandat d'un syndic dure au minimum un an et au maximum trois ans. L'AG peut décider de prolonger le mandat, mais cela doit être explicitement approuvé lors d'une assemblée générale.
Obligation d'inscription au CBE
Non seulement l'ACP, mais aussi le syndic doivent s'enregistrer dans la Banque-Carrefour des Entreprises. Cela garantit la transparence et un suivi administratif clair.
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Quand un syndic n'est-il pas nécessaire ?
Si la désignation d'un syndic est obligatoire dans la plupart des cas, il existe quelques exceptions. Voici les principaux cas de figure :
- Pas de personnalité juridique : Certaines petites copropriétés sans personnalité juridique échappent aux obligations de la loi sur la copropriété (BW art. 577). C'est souvent le cas des immeubles ne comportant que quelques appartements. Cependant, l'absence de désignation d'un syndic dans ces situations peut entraîner de graves problèmes de gestion et une responsabilité accrue des propriétaires.
- Propriété unique : Lorsqu'une personne devient propriétaire de tous les appartements d'un immeuble, la notion de copropriété devient caduque. Dans ce cas, la désignation d'un syndic n'est plus obligatoire. Toutefois, le propriétaire peut choisir de nommer un syndic pour s'occuper de la gestion de l'immeuble, s'il ne souhaite pas le faire lui-même.
Syndic professionnel ou syndic-propriétaire
Le choix entre un syndic professionnel et un syndic bénévole (ou 'syndic-propriétaire') dépend souvent de la taille et de la complexité de l'immeuble. La loi n'exige pas explicitement un syndic professionnel, mais dans les bâtiments plus grands et plus complexes, il est toutefois fortement recommandé de le faire. Un syndic professionnel dispose de l'expertise et de l'expérience nécessaires pour assurer une gestion complexe, ce qui est essentiel pour les grandes ACP.
La plus grande différence entre le syndic professionnel et le syndic-propriétaire est le prix.
Dans les petits immeubles avec peu de parties communes, un copropriétaire peut agir en tant que syndic bénévole. Cela présente des avantages en termes de réduction des coûts, mais aussi des difficultés, comme un éventuel manque d'expertise.
Conséquences de l'absence d'un syndic
L'absence de désignation d'un syndic peut avoir de graves conséquences pour les copropriétaires et l'immeuble. S'il n'y a pas de syndic, toute personne concernée, comme un copropriétaire ou même un fournisseur, peut s'adresser au juge de paix pour la désignation d'un syndic. De plus, tous les copropriétaires peuvent être tenus responsables des problèmes causés par l'absence de syndic.
À partir de combien d'appartements un syndic est-il obligatoire ?
Comme indiqué précédemment, un syndic est obligatoire dès qu'il y a deux propriétaires ou plus, quel que soit le nombre d'appartements. Cela signifie que même dans un immeuble ne comptant que deux appartements, la désignation d'un syndic est nécessaire. La règle est simple : dès qu'il y a copropriété, il faut un syndic.
La désignation d'un syndic est le seul bon choix !
La désignation d'un syndic est une étape indispensable pour le bon fonctionnement d'une copropriété. Que vous choisissiez un syndic professionnel ou un copropriétaire, il est important de bien comprendre les obligations et les responsabilités. En faisant les bons choix, vous assurerez une gestion efficace et transparente de l'immeuble.
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