Les frais d'un syndic professionel : que payez-vous et quels services obtenez-vous en échange ?

Le prix de la gestion de l'immeuble est souvent une source de discussion et de confusion parmi les copropriétaires. Pourquoi payez-vous ce que vous payez ? Quelles sont les obligations d'un syndic qui justifient ces honoraires ? Et surtout, comment faire des économies ? Dans cet article, nous explorons en détail ce que sont les frais de syndic, comment les calculer et comment les économiser.

Qu'entend-on par coûts de gestion de votre immeuble ?

Les coûts de gestion sont toutes les dépenses nécessaires pour entretenir et gérer correctement les parties communes d'une copropriété. Ces coûts sont supportés par l'association des copropriétaires et peuvent varier considérablement en fonction de la taille de l'immeuble, de ses équipements et des accords conclus au sein de l'ACP.

Nous faisons une distinction importante entre deux types de coûts :

1. Frais de gestion du bâtiment
   Il s'agit des coûts supportés par l'ACP pour l'entretien, le fonctionnement et les réparations éventuelles des parties communes. Il s'agit notamment de :
   • L'entretien des ascenseurs et autres installations
   • Le nettoyage et la réparation des parties communes
   • Les contrôles de sécurité incendie
   • Les frais d'eau et d'électricité pour les parties communes
   • Les frais administratifs tels que les assurances et l'assistance juridique
2. Honoraires du syndic
   Il s'agit de la rémunération d'un syndic professionnel pour la gestion de l'ACP. Ces honoraires couvrent, entre autres, le travail administratif, la gestion financière et l'organisation de l'assemblée générale. Selon le contrat, il peut s'agir d'un montant fixe ou d'un taux unitaire.

Puisque nous parlons ici des coûts spécifiques d'un syndic professionnel et de la manière dont vous pouvez les économiser, nous nous concentrerons uniquement sur les honoraires du syndic.

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Comparaison des frais

Combien payez-vous en moyenne par type de syndic ?

Élément de coût	Syndic-propriétaire avec les conseils d'un syndic professionnel	Syndic professionnel avec honoraires forfaitaires	Syndic professionnel avec salaire de base et salaire horaire
Coût de démarrage	€ 0	Si le contrat porte sur plusieurs années, aucun frais de démarrage n'est facturé.	300 € par propriétaire
Honoraires	Pas de frais, investissement en temps Remboursement éventuel des frais	200 € - 300 € par mois (petit bâtiment, <10 lots) 18 € - 25 € par copropriétaire (bâtiment plus grand, >10 lots)	Minimum 20 € par mois (tarif de base) Tarif horaire à partir de 80 €
Gestion quotidienne dans le bâtiment	Pas de coûts supplémentaires, implication directe	Inclus dans le taux de base	Inclus dans le salaire horaire de base
Assemblée générale	Coûts d'organisation uniquement (lieu, matériel)	Inclus dans le tarif de base, frais supplémentaires pour les assemblées extraordinaires. Plus les frais d'organisation	Non inclus dans le salaire de base
Taux horaire pour le syndic professionnel	Un syndic professionnel est le conseiller permanent du syndic-propriétaire. Il peut être engagé pour 20 min.	Variable, souvent facturé pour des services supplémentaires	Variable, souvent facturé pour des services supplémentaires
Frais forfaitaires	Non applicable	Le tarif de base couvre les services courants	/
Autres tâches et coûts	Coûts du logiciel (29 € par mois)	Frais de bureau, licences de logiciels, litiges, procédures judiciaires, plan pluriannuel, conseils, inspections, RGPD, vente et location de parties communes.
Gestion financière	Centre d'expertise	Extra : demande de crédit	/
Législation	/	Service supplémentaire : adaptation à la nouvelle législation, information du notaire, ...	/
Correspondance	/	30 € par envoi recommandé	/
Tâches ad hoc	Peut être partagé avec des copropriétaires	/	/
TOTAL	Fixe : De 0 € (ACP Start) à ... 30 € pour 20 min	Fixe : Logiciel : dépend du fournisseur : plus l'ACP est grand, plus elle est cher. Pour les petits immeubles (moins de 10 appartements), les coûts se situent souvent entre 200 et 300 euros par mois. Variable : 80 € par heure	Fixe : Minimum 20 € par mois et par lot (tarif de base) Variable : Tarif horaire à partir de 80 €

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Systèmes de tarification des syndics professionnels

Il y a deux systèmes que les syndics en Belgique utilisent pour calculer les honoraires :

Système tarifaire	Description	Coûts indicatifs
1. Frais forfaitaires	- Tarif forfaitaire pour la gestion complète - Hors des frais supplémentaires pour les demandes spécifiques - Couvre la plupart des tâches de gestion	200 € - 300 € par mois (petit bâtiment, < 10 lots) 18 € - 25 € par copropriétaire (bâtiment plus grand, > 10 lots)
2. Salaire de base et salaire horaire	- Taux de base forfaitaire pour les tâches administratives - Taux horaire supplémentaire pour les services additionnels - Un système plus souple	Minimum 20 € par mois (taux de base) Taux horaire de € 80

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Comment et par qui le syndic est-il payé ?

Tous les types de syndics sont payés avec le fonds de roulement de l'ACP,financé par les acomptes des copropriétaires. Vous fixez ces contributions mensuelles ou trimestrielles lors de l'assemblée générale. et elles sont généralement basés sur la superficie de l'appartement et la valeur de la part. En général, les frais de syndic sont divisés selon la clé de répartition figurant dans la comptabilité de votre ACP.

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Transparence obligatoire

Depuis le 1er janvier 2019, les syndics professionnels ont l'obligation légale d'inclure une liste des honoraires et des services dans le contrat avec l'ACP. Les copropriétaires doivent donc être clairement informés des frais facturés et de leur raison d'être. Pour en savoir plus sur cet article de loi, cliquez ici.

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Conseils pour éviter les frais imprévus

• Obtenir des devis détaillés : Avant de désigner un syndic, demandez un devis indiquant les coûts.
• Évaluer les services : Vérifiez quels sont les services inclus et ceux que le syndic facture en sus.
• Comparez les taux : Comparez les taux des différentes formes de gestion pour faire un choix plus éclairé.
• Concluez des accords clairs : Précisez dans l'accord avec le syndic quels sont les coûts inclus dans les honoraires forfaitaires et comment les coûts supplémentaires seront facturés. Faites-les approuver par les copropriétaires et lisez-les attentivement.
• Assumez vous-même certaines tâches : Réalisez des économies en vous chargeant vous-même de certaines tâches, comme la communication avec les copropriétaires. Utiliser des logiciels spécialisés tels que OpenACP pour le faire efficacement.

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