De basisakte is het juridische fundament van een gebouw in mede-eigendom. Dit document beschrijft hoe het gebouw is opgedeeld in privatieve kavels (zoals appartementen of garages) en gemeenschappelijke delen (zoals de inkomhal, het dak of de tuin). Daarnaast bepaalt het hoe kosten en lasten verdeeld worden onder de verschillende eigenaars.
Wat is de basisakte?
De basisakte is een notariële akte die verplicht wordt opgesteld zodra een gebouw of een groep van gebouwen wordt verdeeld in meerdere kavels die afzonderlijk kunnen worden verkocht of gebruikt. Denk daarbij aan:
- appartementen,
- garages of parkeerplaatsen,
- bergingen,
- of handelspanden.
De basisakte is dus meer dan een beschrijving: het is de basis waarop de hele mede-eigendom steunt. Zonder basisakte kan er geen geldige VME bestaan en kan het beheer van de gemeenschappelijke delen niet correct georganiseerd worden.
Inhoud van de basisakte
Een basisakte bevat doorgaans drie grote onderdelen:
-
Opsplitsing van het gebouw
- Duidelijke afbakening tussen privatieve delen (toegewezen aan een individuele eigenaar) en gemeenschappelijke delen (toegankelijk en betaalbaar door alle mede-eigenaars).
-
Aandelen in de gemeenschappelijke delen
- Elk privatief deel krijgt een aandeel in de gemeenschappelijke delen.
- Deze aandelen bepalen:
- het aandeel van de eigenaar in de gemeenschappelijke kosten voor onderhoud en herstellingen,
- het stemrecht van de eigenaar in de algemene vergadering.
-
Beschrijving van het gebouw
- Vaak aangevuld met plannen, een lastenboek of een beschrijvende staat.
- Dit helpt bij het visueel en juridisch verduidelijken van de structuur van het gebouw.
Hoe kan ik de basisakte van mijn VME raadplegen?
Als syndicus moet je over een kopie van de basisakte beschikken, deze verkrijg je van de notaris die de akte heeft verleden, of van de vorige syndicus van het gebouw.
Alle mede-eigenaars hebben recht op inzage in de basisakte. Door het document centraal op te slaan, maak je het voor iedereen in de VME makkelijk toegankelijk en vermijd je onnodige vragen of verwarring.
In de aankoopakte van een appartement in mede-eigendom staat normaal gezien een verwijzing naar de basisakte, inclusief het referentienummer van de kavel. Zo kun je als syndicus snel en eenvoudig de specifieke aandelen (quotiteiten) van een eigenaar terugvinden en gebruiken voor kostenberekening en stemrechten.
Hoe brengt de VME wijzigingen aan aan de basisakte?
De akte kan gewijzigd worden, maar dit is niet eenvoudig. Hiervoor gelden strikte voorwaarden:
- Elke wijziging moet gebeuren via een nieuwe notariële akte.
- De algemene vergadering van mede-eigenaars moet vooraf een beslissing nemen met een versterkte meerderheid (meestal ¾ of 4/5 van de stemmen, afhankelijk van de aard van de wijziging).
Soms is zelfs unanimiteit vereist, bijvoorbeeld bij ingrijpende veranderingen aan de verdeling van privatieve en gemeenschappelijke delen.
Download onze handige checklist en regel het meteen
- Mis geen subsidies
- Je VME wettelijk in orde
- Alles op een rijtje
